Desde o começo da década passada um movimento crescente de entrada de investidores institucionais no mercado de locação de casas tem se consolidado. Isto ocorre com mais dinamismo nos EUA, mas este modelo já começou a ser adotado em outros países, inclusive no Brasil.
No caso norte-americano, visando à recuperação do setor imobiliário após a crise, o governo incentivou investidores institucionais de Wall Street a entrarem no mercado imobiliário de locação. A partir de 2012, diversas empresas de capital aberto foram constituídas tendo em vista esta finalidade. [1]
A promessa constituía em incentivar a entrada de grandes empresas do mercado financeiro no setor imobiliário como forma de contrabalancear os efeitos da crise econômica no setor. Assim, estas grandes empresas poderiam transformar o mercado, fazendo com que os aluguéis se tornassem mais fáceis, baratos e seguros.
Uma parte do encantamento com essa novidade se dá pelo uso das novas tecnologias, como plataformas de atendimento centralizado, aplicativos e até o uso de travas inteligentes nas propriedades para facilitar os serviços de manutenção das casas por profissionais autorizados. Por trás destas novidades, estratégias antigas estão sendo utilizadas para aumentar a margem de lucro: novos contratos repassam responsabilidades que antes eram dos locadores para os locatários, assim como as empresas buscam minimizar os gastos necessários em reformas entre locações ou ainda os gastos necessários para fazer frente aos reparos cotidianos.
Outra diferença perceptível tem relação com o reforço da judicialização em comparação com locadores individuais, dado que a capacidade para mobilização jurídica das grandes empresas é substancialmente maior – um estudo do Federal Reserve Bank of Atlanta, por exemplo, mostrou que os locadores institucionais tinham 20% mais chances de acionar uma ação de despejo contra os locatários [2].
Uma preocupação recente visa o potencial impacto do crescimento desse setor e seu controle sobre o mercado de moradias, gerando distorções nos preços e impossibilitando o acesso às moradias com preços justos.
Por outro lado, os investidores institucionais norte-americanos ainda controlam uma fração bastante reduzida do mercado imobiliário (menos de 1% das unidades habitacionais) [3]. Além disso, a taxa de negócios operados por investidores institucionais nos EUA teve seu pico em 2013, sendo responsável por 29% das transações, e declinado desde então [4].
O plano de fundo desta questão remete ao déficit crônico de moradias como causa primária do aumento dos preços destes imóveis, algo que não é diretamente causado pelos investidores institucionais. Ainda assim, o crescimento destes players pode vir a se tornar um entrave para esta questão, especialmente em regiões com alta procura e mercados aquecidos. Por fim, é importante acompanhar o desenrolar desta questão nos EUA para que possamos antever questões regulatórias – como as novas relações jurídicas entre proprietários e locatários mediadas por tecnologia – e questões de políticas públicas – como adaptar políticas de habitação – que venham a se apresentar.
Referências
1 - SEMUELS, A. When wall street is your landlord. The Atlantic, February 13, 2019. Available in: https://www.theatlantic.com/technology/archive/2019/02/single-family-lan.... Access in April 24, 2022.
2 - Raymond, Duckworth, Miller, Lucas, Pohkarel (2016). Corporate Landlords, Institutional Investors, and Displacement: Eviction Rates in Single-Family Rentals. Federal Reserve Bank of Atlanta, Discussion Paper 2016-4, December, 2016. https://www.atlantafed.org/community-development/publications/discussion- papers/2016/04-corporate-landlords-institutional-investors-and-displacement-2016-12-21.
3 - Ken Chilton & Robert Mark Silverman & Rabia Chaudhry & Chihaungji Wang, 2018. "The Impact of Single- Family Rental REITs on Regional Housing Markets: A Case Study of Nashville, TN," Societies, MDPI, vol. 8(4), pages 1-11, September.
4 - DEMSAS, J. Wall Street isn't to blame for the chaotic housing market. Vox, Jun 11, 2021. Available in: https://www.vox.com/22524829/wall-street-housing-market-blackrock-bubble. Access in April 24, 2022.
Blog originalmente publicado no IGTNews No. 48