Date: 4 septembre 2019

Source: Le Matin

Par: Moncef Ben Hayoun

La loi 31-18, modifiant et complétant le Dahir des obligations et contrats, a été publiée au Bulletin officiel n° 6807 (version arabe) daté du 26 août 2019. Elle a pour objectif de renforcer les mesures de lutte contre le phénomène de la spoliation foncière. Elle intervient notamment pour régir la création et le fonctionnement des sociétés civiles immobilières. Pour Hicham Mouchir, expert-comptable, membre de la Commission fiscalité de la CGEM, la nouvelle loi permettra, entre autres, d’assurer la traçabilité et l’authentification des procurations et ainsi d’éviter des risques majeurs de falsification et de spoliation foncière.

Le Matin-Éco : Quels sont les principaux changements apportés par la loi 31-18 ?

Hicham Mouchir : La nouvelle loi comporte concrètement 3 articles qui modifient et complètent le livre II du Dahir des obligations et contrats/titre 7 relatif à l’association et aux sociétés. Pour l’essentiel, les changements apportés concernent deux volets : les sociétés civiles immobilières (SCI) et les procurations relatives aux droits réels. S’agissant des SCI, ces dernières doivent désormais rédiger leurs statuts de création, comportant les mentions obligatoires fixées par cette loi et les enregistrer, à l’instar des autres formes de sociétés commerciales. La SCI ainsi que ses filiales/succursales doivent s’immatriculer sur le registre spécial des SCI, tenu par le secrétariat du greffe du tribunal de première instance du ressort de son siège social. La SCI acquiert ainsi la personnalité morale à partir de sa date d’immatriculation. En outre, elle doit se transformer en société commerciale (SARL, SA, SNC… ) dès qu’elle envisage de réaliser des opérations commerciales ou à la réception d’un avis écrit de la part du tribunal, du conservateur foncier ou de la direction générale des impôts. Si elle refuse de réaliser la transformation dans le délai fixé d’une année, le tribunal est habilité à décider la dissolution et la liquidation de celle-ci, suivant les règles en vigueur. Par ailleurs, on note l’obligation de tenir l’assemblée générale annuelle de la SCI, matérialisée par la rédaction d’un PV, le signer et le faire déposer au registre des SCI. Enfin, il faut souligner le transfert de la liste des SCI à objet civil, immatriculées au registre de commerce vers le registre spécial des SCI, et ce, dans un délai d’un an. Par contre, les SCI créées avant la date de publication de cette loi devraient s’inscrire sur le registre susvisé dans le délai d’un an également.

Qu’en est-il des modifications apportées par la nouvelle loi sur le volet des procurations relatives aux droits réels ? 

Il s’agit là de la création d’un registre local dédié à l’inscription des procurations relatives au transfert de propriété de biens fonciers ou liées à la création, le transfert ou la modification de droits réels portant sur des biens immobiliers ou mobiliers : usufruit, hypothèque, gage, etc.. Ainsi, la procuration ne produit ses effets qu’à partir de la date de son inscription sur ce registre par son rédacteur. Ce registre sera tenu sur un support papier ou électronique par le secrétariat du greffe du tribunal de première instance du ressort du lieu de rédaction de la procuration. À souligner, par ailleurs, la création d’un registre national qui centralise et publie toutes les procurations inscrites à l’échelle nationale au niveau des différents tribunaux locaux de première instance.

Selon vous, quel est l’apport notoire de cette loi ? 

Il faut d’abord noter que cette loi ne sera réellement activée qu’après publication des textes d’application nécessaires. Globalement, cette loi permettra de faire face à l’opacité qui règne au niveau de la création et du fonctionnement des SCI qui, jusqu’ici, échappent à tout contrôle et sont surtout employées pour le transfert de biens immobiliers en éludant l’impôt. 

La nouvelle loi permettra, notamment, d’assurer la traçabilité et l’authentification des procurations par les multiples parties prenantes (notaires, avocats, conservation foncière…) et éviter, 
par conséquent, des risques majeurs de falsification et partant, de spoliation foncière.