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Fondement de toute implantation humaine et matière première de l’aménagement urbain, le foncier est devenu une cible privilégiée d’investissement par une multitude d’acteurs qui concourent à sa valorisation rapide dans un grand nombre de territoires urbains. Pour saisir les profondes mutations à l’œuvre dans les dynamiques foncières, nous les abordons dans ce chapitre en lien avec les transformations des cadres macro-économiques et institutionnels des capitalismes contemporains. A partir d’un panorama embrassant les contextes urbains du Nord et du Sud, nous nous attachons à dégager des pistes prospectives permettant de renouveler les agendas de recherche sur le foncier. Les termes selon lesquels la question foncière est abordée ont été profondément renouvelés depuis les années 1970-1980. A l’époque, la théorie de la rente foncière était placée au cœur de la compréhension des dynamiques urbaines(ADEF, 1990). Lesrecherches étaient menées selon deux principaux paradigmes, marxien et thunénien, envisageant la terre comme une ressource en quantité limitée, non reproductible, et en conséquence génératrice d’un surplus (ou surprofit) perçu par le propriétaire foncier. Dans la conception marxienne, ce surplus provient de la de la constructibilité différentielle en milieu urbain) et les conditions sociales de production dans l’agriculture (dans l’industrie immobilière), tandis que dans l’approche thunénienne il correspond à l’inégalité des coûts de transport versle centre urbain. Si l’inélasticité des marchés fonciers génère toujours des surplus de revenus, les recherches fondées sur la théorie de la rente ont buté sur des problèmes méthodologiques. Les tentatives de mesurer le surplus par l’approche marxienne se sont heurtées à la complexité du dispositif de rentes énoncé par Marx (rentes différentielles 1 et 2, rente absolue, rente de monopole) dont la cohérence était de surcroît controversée (Regnault, 19901 ). Quant au paradigme thunénien, il s’est surtout prêté à une adaptation à l’urbain par le modèle d’Alonso-Muth sous la forme des modèles de « villes stylisées », constructions théoriques hors sol en système fermé, totalement imperméables aux logiques politiques et institutionnelles régissant la formation de la rente foncière2 .