“FIZEMOS MAL EM CONFIAR NO GOVERNO” SOBRE A REVISÃO DA LEI DE TERRAS | Land Portal
O mercado imobiliário local enfrenta uma série de problemas e o Governo já não sabe exactamente o que fazer, considera Ung Choi Kun, lamentando o facto das políticas implementadas mudarem “de um dia para o outro”. Em entrevista à TRIBUNA DE MACAU, o antigo deputado e actual presidente da Associação dos Empresários do Sector Imobiliário tece ainda duras críticas à revisão da Lei de Terras, sublinhando que foi aprovada demasiado depressa há cinco anos. Na perspectiva de Ung Choi Kun, nessa altura, o Hemiciclo “fez mal” em confiar quando o “Governo garantiu que casos do passado não iam prejudicar os investidores”, em termos da declaração de caducidade das concessões. Por outro lado, exorta o Executivo a reforçar a fiscalização para combater “muitas estratégias de marketing enganadoras” que afectam o desenvolvimento do mercado imobiliário
 
Viviana Chan
 
-Depois ter abandonado o cargo de deputado em 2013, como tem desenvolvido a sua actividade fora da Assembleia Legislativa (AL)?
 
-Deixei de ser deputado por iniciativa própria porque queria dar mais oportunidades aos jovens. Ainda tenho força para contribuir para a sociedade. Criei a Associação de Incentivar Políticas da Humanidades de Sabedoria de Macau, sou vogal da Comissão de Desenvolvimento de Talentos e do Conselho de Renovação Urbana. Continuo a estar muito activo a dar o meu contributo nas áreas que estão ligadas à qualidade de vida e ao desenvolvimento da sociedade. Tenho desenvolvido muito trabalho nos últimos anos para tentar mudar a mentalidade das pessoas. A população pensa sempre que os empresários do imobiliário são maus e muito gananciosos, o que não é verdade. Sempre salientei que, além da minha profissão, queria contribuir para a sociedade.
 
-Como interpreta o facto dos empresários do ramo imobiliário terem uma má imagem?
 
-Os cidadãos podem facilmente receber informação errada, porque não acompanham sempre as coisas. No ano passado houve eleições legislativas e os deputados preferem dizer coisas que a população gosta de ouvir. Sei bem isso, porque também já fui deputado. Não excluo que alguns empresários imobiliários sejam maus, mas garanto que na sua maioria são bons.
 
-De que forma avalia o desenvolvimento do mercado imobiliário de Macau?
 
-O mercado imobiliário tem mudado. Antigamente as empresas faziam tudo: construção e venda, mas, hoje em dia, o sector divide tupo por partes: por exemplo, o terreno e as casas. A casa é construída em cima de um terreno, por isso, este é uma parte importante. Estou sempre atento às áreas em volta do terreno. Agora, o construtor e o promotor do projecto têm funções separadas. E, depois da construção, é preciso contratar agências imobiliárias para vender as casas.
 
-Mas, como analisa a actual situação do sector imobiliário?
 
-Quando olhamos para a evolução do mercado faz-se a distinção entre a época antes da transferência de soberania e o período da RAEM. Não houve grande novidades ao nível dos terrenos desde 1999, mas o mercado imobiliário tem-se desenvolvido muito. Macau registou uma expansão populacional, portanto, o mercado ganhou uma face totalmente nova. No processo de aumento da população, não importa se a pessoa passa apenas por Macau ou se fica por mais ou menos tempo, pois uma das necessidades básicas é a habitação. Devido ao sistema político do país, quer seja uma economia capitalista ou um regime socialista com características chinesas, a habitação também é vista como um investimento. Aliás, nos países puramente comunistas, as casas são todas públicas. Nesse sentido, não podemos ter uma visão parcial. Muitas pessoas falam das políticas imobiliárias da Alemanha, Singapura ou China, mas cada país tem circunstâncias diferentes ao nível do regime fiscal, da maneira como as pessoas vêem a habitação. Podemos sempre aprender com os outros, mas não devemos copiar tudo. A escassez de habitação em Macau agravou-se devido ao crescimento da população. A construção de habitações depende dos terrenos e, ao longo dos 18 anos da RAEM, houve apenas um leilão de terrenos. Neste momento, as pessoas perguntam: Macau está a construir tantas casas, de onde vêm os terrenos? Acham que foi o Governo a concedê-los às empresas. Não foi nada disso. Hoje, a maioria dos projectos de habitação são edificados nos terrenos concedidos antes de 1999. A Administração Portuguesa leiloou terrenos para criar mais receitas financeiras e sustentar o funcionamento do Governo após a transferência de soberania. Esta é uma pequena parte da história do mercado imobiliário. Queria transmitir a mensagem que os terrenos desenvolvidos, ou que estão a ser desenvolvidos para habitação, nem sempre têm aquela história de telenovela: de troca de interesses entre o Governo e os empresários do imobiliário. Os terrenos não são um recurso renovável. Mesmo que o Governo Central permita a criação de aterros, 10 anos depois não estão prontos para aumentar a oferta de terrenos.
 
-O que pode ser feito para contrariar os preços elevados das casas?
 
-A sociedade tem muitas queixas relacionadas com a habitação. Além dos factores que já referi, a falta de transparência levou a um aumento ridículo dos preços das casas. As leis estão atrasadas, não conseguindo acompanhar as necessidades do mercado. E, quando as leis estão atrasadas, não se podem regular alguns comportamentos do mercado como a especulação, as estratégias de marketing enganadoras e a alavancagem financeira, entre outros. Nesse sentido, embora o Governo não esteja agradado com isso, indirectamente provocou este cenário. Assim, surgiram as queixas da sociedade sobre os terrenos e, no último mandato, o Governo iniciou a revisão da Lei de Terras. Eu estava no Hemiciclo quando se criou esta lei, mas tudo aconteceu muito rapidamente. Este diploma é importantíssimo para a sociedade mas o Governo não foi muito prudente na revisão, convencendo os deputados a aprovar esta lei o mais rápido possível. Nós [deputados] sempre confiámos no Governo, mas o processo foi muito apressado. Lembro-me que mal o Governo lançou a proposta, a Associação dos Advogados de Macau teceu comentários sobre isso, mas devido ao sistema político de Macau, o Executivo tem o direito de não aceitar qualquer opinião, quer individual, quer de associações. Mesmo em relação à AL, o Governo tem predominância. Neste contexto, a opinião da Associação dos Advogados não foi aceite. Três advogados também deputados, Gabriel Tong, Leonel Alves e Vong Hin Fai, apresentaram as suas opiniões, mas, em resposta, o Governo disse que iria regular os futuros casos e garantiu que, no que respeita aos do passado, não prejudicaria os investidores. Qualquer cidadão ou deputado deve acreditar e apoiar o Executivo, portanto, a nova Lei de Terras foi aprovada sob estas circunstâncias.
 
–A Lei de Terras foi revista rapidamente com o objectivo de acelerar a declaração de caducidade da concessão dos terrenos não aproveitados?
 
-Certo. Só posso dizer isso, seguindo a interpretação do Governo, até porque o terceiro e quarto governos, embora o Chefe do Executivo seja o mesmo, tiveram Secretários diferentes. A Lei de Terras foi promulgada no primeiro mandato de Chui Sai On, com os primeiros Secretários, mas foram os seus sucessores a aplicar esta lei.
 
-Há quem tenha classificado a nova Lei de Terras como “malévola”. Concorda com essa ideia?
 
-Os processos legislativos podem não ser perfeitos. A teoria e a prática são coisas diferentes. Se eventualmente descobrirmos falhas, devemos corrigi-las. O Presidente chinês, Xi Jinping, já disse que para haver uma governação de boa fé é preciso ter leis de boa fé. Se o Governo continuar a não se importar a quem pertence a culpa [do não aproveitamento dos terrenos dentro do prazo], declara a caducidade de concessão. Isso prejudica muito a sociedade. Não digo que a lei seja “malévola”, cada um tem a sua interpretação mas, na realidade, não é aplicada adequadamente. Ao longo dos anos houve muitos problemas, por exemplo, o caso do “Pearl Horizon”.
 
-O que deve mudar na Lei de Terras?
 
-A antiga Lei de Terras previa que o Chefe do Executivo tinha poder para decidir se os concessionários tinham culpa pelos atrasos no desenvolvimento dos terrenos. Acredito que o Governo consegue ver este problema e deve corrigi-lo. Não deve deixar o mesmo problema para o próximo Governo.
 
-Como é que a Associação dos Empresários do Sector Imobiliário de Macau vê o caso do “Pearl Horizon”?
 
-O caso do “Pearl Horizon” foi causado pelas falhas na Lei de Terras. Em Macau não devia acontecer uma situação deste género, com tantas vítimas. O Governo deveria rever a Lei de Terras para resolver este problema, para que não tenha um impacto muito negativo tanto no sector imobiliário como em toda a sociedade. Se o Governo não corrigir este problema, só tenho uma palavra para descrever o caso “Pearl Horizon”: tristeza. Não nos podemos esquecer que quando faltava pouco tempo para chegar aos 25 anos [da concessão], o Governo autorizou o início das obras, a lei permitia a venda das casas, o banco aprovou os empréstimos, a conservatória fez o registo predial e os Serviços de Finanças cobraram o imposto. Não entregar a casa aos compradores não era aquilo que a “Polytec” pretendia, mas não tem condições para tal.
 
-Tendo em conta a evolução da polémica envolvendo a Lei de Terras, acredita que os deputados, na altura, foram enganados pelo Governo?
 
-Sim, fizemos mal em confiar no Governo. Pelo menos, eu chego a esta conclusão, na qualidade de antigo deputado que assistiu às reuniões sobre a implementação desta lei.
 
-Olhando para o mercado imobiliário actual, verificamos que os preços das casas continuam a ser altos e o Governo tentou resolver o problema com o lançamento de medidas fiscais. Como vê essa intervenção?
 
-Acredito sempre que o Executivo quer o bem-estar da população. Mas, o Governo está em pânico e perdeu a confiança no que faz. É indeciso, as políticas implementadas mudam de um dia para o outro, e a situação vai ser cada vez pior daqui para a frente. Por exemplo, a implementação do imposto de selo adicional para a aquisição da segunda ou mais casas não faz muito sentido para as famílias.
 
-No que diz respeito à actividade das agências imobiliárias, pode ser melhorada alguma coisa?
 
-A gestão do sector imobiliário está muito confusa em Macau. A construção das casas é fiscalizada pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, a aquisição tem a ver com os Serviços de Finanças e as agências imobiliárias são fiscalizadas pelo Instituto de Habitação. Há uma grave falta de transparência da informação e muitas estratégias de marketing enganadoras. Há preços de casas enganadores, levando a que o desenvolvimento do mercado imobiliário não seja muito saudável. Creio que poderia haver uma plataforma de preços para garantir a transparência. Imagine-se: se houver agora 100 casas para vender, o Governo não deve interferir na definição dos preços, mas na forma como os construtores colocam as fracções no mercado. A tabela de preços das casas deveria ser submetida ao Governo e o público ter acesso a esta informação. Dessa forma, os construtores não poderiam ter estratégias de marketing enganadoras.
 
-Em concreto, a que se refere quando fala de estratégias enganadoras?
 
-Para o construtor, quantas mais pessoas estiverem interessadas em comprar, melhor. Nessas estratégias, se há 10 agentes imobiliários no mercado, o construtor coloca à venda duas fracções para criar a ideia de que há mais procura do que oferta e, assim, o preço sobe. Podiam ser criadas regras para regular esta situação, daí defender que as informações do mercado sejam divulgadas com mais transparência, evitando que as pessoas só tenham acesso à informação através de agentes até porque é difícil perceber se são todas verdadeiras. As agências imobiliárias licenciadas estão sob fiscalização mas, hoje em dia, há seguranças de condomínio que fazem trabalho de agentes imobiliários e o Governo não pode fazer nada porque a lei fiscaliza apenas as que têm licença. A lei nem sequer assegura a comissão dos agentes, o que é uma lacuna.
 
A caligrafia nos tempos livres
 
Além de ter sido deputado da Assembleia Legislativa durante oito anos (2005-2013), Ung Choi Kun ganhou fama como calígrafo, tendo realizado já várias exposições das suas obras não apenas em Macau mas também em cidades vizinhas. Esta é uma arte que sempre admirou e à qual se dedicou ainda mais após ter deixado o Hemiciclo, assegura, explicando que o conteúdo da sua caligrafia foca-se mais em frases proferidas pelo Presidente chinês, Xi Jinping. Ung Choi Kun sublinha ainda que também pretende mudar a percepção que as pessoas têm dos empresários do ramo imobiliário. “Como pertenço ao sector, queria transmitir uma mensagem positiva. Não quero que a sociedade pense que ganhamos dinheiro de forma malévola”, afirma.

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