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La città di Torino è articolata in 40 Microzone catastali, approvate dal Consiglio Comunale nel giugno 1999, le quali si configurano come sub-segmenti indipendenti del mercato immobiliare. Dall’approvazione di tale suddivisione della città in segmenti territoriali omogenei sono trascorsi 18 anni, un periodo di tempo in cui il tessuto della città si è modificato, sia sul piano urbanistico sia a causa delle variazioni importanti del mercato immobiliare, prima fra tutte la crisi economico-finanziaria che ha comportato una costante decrescita dei prezzi dal 2010 ad oggi. Negli ultimi anni, propedeuticamente all’aggiornamento delle Microzone, l’Osservatorio Immobiliare della Città di Torino (OICT) ha condotto una serie di studi tra cui la sub-segmentazione delle Microzone in Porzione Porzioni Territoriali Storiche (PTS), individuate sulla base di una lettura storico-urbanistica del territorio senza mettere in discussione i confini delle Microzone.
L’obiettivo del presente articolo è quello di illustrare le PTS e verificare quale apporto può dare un’unità territoriale più piccola delle Microzone alla spiegazione dei prezzi, tenendo conto che al diminuire dell’estensione dell’ambito territoriale, ci si deve confrontare con campioni di dati sempre meno numerosi e rappresentativi.
Al fine di studiare la capacità esplicativa della variabile posizionale, unitamente a una serie di variabili relative alle caratteristiche delle unità immobiliari e degli edifici, nella formazione dei prezzi si è applicato un modello edonico su un campione di unità immobiliari offerte sul mercato nel quadriennio 2013-2016. In particolare, a partire dalla sub-segmentazione territoriale delle Microzone in PTS, si è applicato un modello edonico tradizionale: nella prima applicazione si è assunta quale variabile posizionale la “Microzona” , mentre nella seconda la “PTS”.
Entrambe le applicazioni hanno generato risultati significativi, con coefficienti di determinazione (Adjusted R2) elevati e un’ottima capacità esplicativa delle variabili considerate. La “location”, il cui peso è riconosciuto storicamente anche a livello internazionale, continua a essere, anche nelle fasi di crisi del mercato immobiliare, una delle caratteristiche più determinanti nella formazione dei prezzi di offerta, sia considerata attraverso la Microzona, sia attraverso la PTS.
